マイホーム

マイホーム購入の悩みどころと購入後に返ってくるお金などについて

投稿日:2016年2月6日 更新日:

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FrankWinkler / Pixabay

マイホーム購入

マイホームを悩んだ末に購入しました。
どのような点を悩んだかと、購入後に戻ってきたお金について書いておきます。
(あくまで個人的な話ですので、他にも考慮すべきことはあると思います。)

きっかけと選定基準

きっかけはただ家賃を払い続けるのももったいないかなと思い始めたことでした。
説明を聞いてみたところ、買っても賃貸でもトータルでの費用はあまり変わらないとのことだったので、真剣に検討をはじめました。

最優先は通勤時間でした。
片道30分違うと日に一時間分の時給(仮に1,000円)かかるので、1,000円×20日×12ヶ月=24万円も一年あたり無駄にする計算になります。
何より毎日無駄に疲れるのは避けたいです。

先に許容できる路線と駅まで決めて、その中で予算まで絞ったらこの時点で候補はそれほど残りませんでした。

戸建を買うか?マンションを買うか?

私が買ったのはマンションですが、それぞれ一長一短があります。
結局は個人の好みです。住んで見るまでわからないことは悩んでも仕方ありません。
メリットとデメリットはちょうど反対になっていたり、表現が違うだけで同じものも有ります。

全部自分で決められる、自分でやりたい(やらないと気が済まない)人は戸建てが向いていると思います。
反対にある程度お任せしたい場合はマンションがよいかと思います。(ただし、完全に丸投げというわけにもいきません。)
決められない場合は、いろいろ見て気に入るかどうかになってしまいます。
実家がどっちだったとそれで満足していたかどうかがわりと選択に影響するように思えます。

戸建てのメリット

  • 何と言っても「自分の家感」がすごくあります
  • 修繕積立金がありません
  • 修繕も不要なもは省けます
  • 上下左右の(部屋からの)騒音がありません
  • (注文住宅であれば)予算次第だが思いのままに作れます
  • 土地も全部所有なので自由に使えます(法的に何か制限があるかもしれませんが)
  • 基本、不要なものがありません

戸建てのデメリット

  • (大規模)修繕向けの積立は自分で計画しておかないと大変になります
  • 同予算だとマンションより駅から遠くなる傾向があります

マンションのメリット

  • 同予算なら戸建てより駅から近い物件が多いです
  • (高いところが好きであれば)高層階に住めます
  • 共用部分などに最初から何らかのセキュリティが導入されている事が多い
  • 共用設備などがある場合があります
  • (当然お金はかかっているが)玄関の外までは綺麗にしてくれている

マンションのデメリット

  • 修繕積立金があります(ローン払い終わっても残るし、少しずつですが値上がりします)
  • 理事会があります(でも戸建ての場合も、町内会などがあったりします)
  • 騒音(確かに足音とか聞こえます)
  • 土地は区分所有だから土地だけ勝手に売れません
  • 駐輪場、駐車場などは別料金です(含んでるところもあるかもしれませんが)
  • 共用設備を使わない場合は無駄なコストになります

新築を買うか?中古を買うか?

これも悩ましい問題でした。
中古ですと同じ間取りでも1,000万円ぐらい安い場合も有りました。
「新築=高い」、「中古=安い」は当たり前ですので、中古のデメリットをどこまで許容できるかによります。
急がないのであれば、ゆっくりと希望に沿う中古を狙うのも有りだと思います。

私は自分でリフォームなどはできる気がしなかったので新築で探しました。

中古のデメリット

  • (マンションの場合)修繕積立金の金額が上がってきています
  • 設備が最新ではないことが多いです(不要であれば問題にならないですが)
  • 適用されている耐震強度基準が最新で無いかもしれません(特に制度の変わり目などは意識したほうがよいそうです)
  • 安いと思える物件は駅から15分以上あるものや、築10年を超えているものが多いです
  • 少しだけ古い程度ですとあまり金額は下がっていない上に、減税の恩恵も少ないためあまりメリットがありません

実際に内覧にって決める

もともと少ない候補から新築のマンションにまで絞ったので、実際に確認に行ったのは2つだけでした。
時間があればもう少し回っても良かったのですが、最初に見たところを気に入ってしまい、そこに決めました。
通勤時間を最優先とした割には電車遅延などをみこすと1.5時間ほどはかかってしまいますが、仕方がありません。

引越しまでのスケジュール

買う家が決まったので、あとは淡々と手続きをすすめるだけでした。
見直してみると検討開始から3ヶ月ほどで引越してしまっていて、だいぶ急だった気がします。

1週目 SUUMOに行く 中古・新築、マンション・戸建ての違いを聞き、新築マンションが良さそうなので条件に合う物件を紹介してもらいました。
2週目 内覧 紹介されたうちから良さそうな物件を実際に見に行きました。支払いイメージの話などもあり、すごく疲れます。翌日どうだったかをSUUMOでふりかえりました。
3週目 契約、ローン仮審査 気に入った部屋が埋まりそうだったので、抑えてしまって、ローンの仮審査申し込みをしました。別途ファイナンシャルプランナーとも相談を開始しました。
5週目 ローン審査結果OK 数カ所出したので、条件の良い所を選びました。
6週目 契約 審査がNGなら先に預けていたお金などがここで戻ってくる予定でしたが、OKだったので追加で必要書類などを準備します。
8週目 FP相談 ローン返済計画だけでなく、保険なども相談し始めました。(相談自体は無料なのでこれがないとFPの人の儲けがないですしね)保険見直しのいい機会にはなりましたが、いっぱい有りすぎて何に入っているのか混乱します。
9週目 ローン契約 とうとう大借金持ちになりました。ローン組むときは普通の窓口と違うところに呼ばれるのでやや緊張しました。
10週目 鍵の引き渡し すべて契約が終わり、火災保険なども準備出来たのでこれで一応自分のものになりました。登記などは契約時に進めていましたが、この時点では完全には完了していません。
11週目 引越し 引っ越し自体は半日で終わりましたが、これまでに見積もりや荷造りもしてるので大変でした。
12周目以降 各種手続き 住所変更などから、確定申告、保険見直しの続きなど、いろいろ書類事があります。また、引っ越しした月は家賃やらいろいろ二重になるタイミングがあるので辛かったです。

こうして無事引っ越しできたわけですが、引続き手続き時に疑問に思った点などについても書いておきます。

頭金はどれくらい必要なのか?

チラシなどを見ていると頭金0円でも買えると書いてあるものもあります。
実際に0円でも買えるようですが、少しは用意した方が良さそうです。

返済計画をシミュレーションしてもらえるのですが、頭金があればあるだけ、最終の支払額は安くなります。
借金する額が減り、それにかかる金利の合計額が減るので当然なのですが。

それ以外に、頭金がある方がそもそもの金利も安い場合もあります。
数値的には微々たるものに見えますが、35年で組むと数十万〜数百万円変わってきます。

100万円でもだいぶ違ったので余裕があるなら最初に払っておいた方が良いと思います。
ただ、マイナス金利になるとローンの金利も下がるのでそうしてくるとこの差は小さくなってしまうかもしれません。

もう一つ気をつけたいのが、全部頭金に払ってしまうと引越しや家具の新調などで意外と費用がかさんだときに大変になることです。
余れば繰り上げ返済すれば良いので、ある程度残しておくのも必要です。

チラシは嘘では無いけれど、この他に保険にも入ることなどを考えると、ちょとよく言い過ぎかなと思います。

ローン審査落ちたらどうなるのか?

スケジュールに書いたとおり、不動産屋さんとの契約はローンを借りる前にしてしまっています。
全部の不動産屋がそうなのかは分かりませんが、ローン借りたけど、家売り切れてたというのも困りますから契約が先なのではと思います。

契約書に書かれており、説明もしてくれましたが、もし何も悪いことしてないのにローン審査落ちたら、契約解消してくれるそうです。
悪いことと言うのは、変なタイミングで車などを買ってローンを増やしたり、申請の前提条件が変わるようなことをすることです。(借りてしまった後なら問題ないらしいです)

契約時にそこそこのお金を振り込むのですが、それも返してもらえるらしいです。
ただ、事前に仮審査してOKの場合、基本的には落ちないらしいです。(そうでなければ事前にする意味ないですしね)

したがって、(どうしても買えないと困る人は別ですが)この点はあんまり気にしなくても大丈夫です。

保険にはどのようなものがあるのか?

マンション購入にあわせて、保険の見直しをしましたが、合わせると一生分の押印をした気がします。
普通の医療保険や生命保険の他にどんなものがあるか書いておきます。

火災保険・地震保険

マンションなので火災保険は必須でした。地震保険は火災保険の半額までしか(保証を)かけられないらしいです。
火災保険は別途オプションで家具を壊してしまった時の保険や、個人賠償責任特約等を付帯できます。
10年分とかを最初にまとめて払うので、入居前の物入りのときに重なって辛いです。

団体信用生命保険

団信と略すそうです。ローンと一緒に契約します。
この保険に入っていれば死んでしまってもローンが帳消しになるので家族に数千万の借金を残さずに済みます。

手数料か金利に料金が含まれているようでこの保険専用に月々の支払いはありません。(会社によって違うかもしれません)
ただ、死亡時以外(の例えば後遺症が残った場合など)も支払い免除してもらおうと思うと、オプションが必要でそちらは料金が発生します。

収入保障保険

団信だと死ねば帳消しですが、大きな怪我や病気になって場合はローンが残ります。
しかも働けないので、お金がなくなる一方というつらい状況になります。
そういう時に毎月10万とか20万の保険金が下りる保険です。

減税などはどうなっているのか?

有名なのは住宅ローン控除ですよね。
あわせてすまい給付金という制度もあって、少しお金が戻ってきました。
また自治体によっては独自の支援制度があるようですが私は対象外でしたので詳しく調べていません。

どちらも僕の場合は不動産屋さんやファイナンシャルプランナーの方が教えてくれて申請に必要な書類のサポートもしてくれました。
気になる場合は、聞いてみるか自分で調べたほうがいいとおもいます。

住宅ローン控除

  • 年末のローン残高の1%を上限にに税金が控除されます(しかし、別の制限もあるので収入などによっては1%分まるまるは減りません)
  • 控除されるのは10年間です
  • 年末調整で申請できますが、1回目だけ確定申告が必要です(これがとても面倒です)
  • 住宅ローンは繰り上げ返済ができますが、残高が減ると控除額も減ってしまうので、もし、ローンの金利が1%未満であれば10年間は繰り上げ返済しないほうが、単純計算ではお得になります。(きちんと計算すべきです)

すまい給付金

  • 引き渡し後に申請できます(期限は1年ぐらいだったはずなので忘れないように注意してください)
  • 消費税増税に対する救済策みたいなものらしいです
  • 最大で30万ほどもらえます(いくらになるかは買った家によります)

少しでも参考になれば幸いです。
酔いどれまさになう。

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